大阪的房价

为什么很多国人去日本投资房产

先说一下日本房子的特点:

1、日本买房就等于是买地,购买后享有土地的永久产权

2、日本交易面积一般为专有面积,即墙壁中心开始算起,并且走廊,电梯间,阳台等面积不算在内。

3、多为精装修交房,至少厨房和卫生间的装修是不需要额外花费的

我们都知道日本房产跟日本经济一样已经跌落历史最低估,随着2020年东京奥运会来临之际对日本经济复苏所产生的期待促使日本房产这几年的价格处于不断稳健增值状态,未来几年还会持续增值。相对国内房产租赁市场回报率2%到3%而言,日本房产的回报率可以达到5%到10%以上。

投资日本房产主要是因为:

1、日本房产是永久产权

2、增持日元币种规避单一币种带来的贬值风险

3、日本经过90年代房产泡沫的,现在的房价处于低位

4、日本本地租房的人多,租赁市场稳定,租房投资回报率稳定

5、近年来去日本旅游的人急速上增,加上新民宿法的发布,为正规的民宿行业带来了商机。

谁能提供日本楼市崩盘前后的房价比较?

上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂,是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机,十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。

最近有人认为上海将发生类似日本泡沫破裂的危机,由于目前中国经济以及上海房地产与泡沫破裂时日本所处的阶段和状况完全不一样,上海绝对不会发生类似情况,这样的判断是不现实和没有根据的。

但是由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多,与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似,因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。

&lt r> 战后50年,日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。

上世纪80年代初期日本仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国,成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大强国。

日本的贸易和制造业直逼美国,在电子汽车钢铁和造船等领域更是将美国打得毫无“招架之力”。

日本经济实力达到美国一半,外汇储备超过 4000亿美元,占世界外汇储备的50%。

日本人成为世界上最富有的人,土地成为世界上最昂贵的土地。

弹丸岛国的日本房地产总价值超过地大物博的整个美国,日本平均房地产价格是美国的100倍,东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。

日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司。

尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有备感自豪,资金指处所向披靡。

伴随“国富民强”,大量新资金没有去处,只好集中和积聚在十分有限的土地上,造成土地和房屋的含金量越来越高,价格和泡沫与日俱增。

&lt r> 日本房地产发展在世界各地中有其特殊性。

日本土地狭小,人口众多,加上经济高度发达,房地产开发从战后一片废墟上建立起来。

伴随经济和房地产开发,土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨,高度垄断集中,1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。

但是如果以为日本房地产泡沫破裂是客观原因造成的,是无可避免的,那是不正确的。

实际上即使是1985年泡沫已经相当严重,如果没有后来5年时间中执行的一系列错误政策,泡沫破裂还是可以避免的。

1985年日元升值以及对升值错误的估计和预期,将日本直接推入泡沫破裂前的“最后疯狂”。

在5年短暂的“辉煌和灿烂”之后,日本经济和房地产陷入了已经长达14年的萧条和低迷。

由此可见,包括日本在内的世界各国房地产泡沫以及破裂,都不能归咎于客观原因。

日本主要的错误政策是: &lt r> 第一,利率太低,资金泛滥,引导失误监管失控。

1985年9月美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店,就争执许久的日元升值达成协议。

之后一年时间里日元对美元升值一倍以上,由此对出口造成巨大冲击。

日本政府为了刺激国内经济,完成外向型向内需型经济过度,连续五次降低利率放松银根,基础利率跌至历史最低点,货币供应量连续每年超过10%,1998年超过15%,造成市场上资金极其充沛。

但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足,大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业,而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市,造成股市楼市价格双双飙升。

1985年以后的4年时间中,东京地区商业土地价格猛涨了2倍,大阪地区猛涨了8倍,两地住宅价格都上涨了2倍多。

在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金,而是听之任之。

&lt r> 第二,盲目扩大信贷,滥用杠杆作用。

在资金泛滥的情况下,原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩,相反进一步扩张,推波助澜火上加油。

为了追逐高额利润,日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目,来者不拒有求必应。

1990年危机已经一触即发,但是银行继续大规模贷款。

这一年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元,占贷款总额的四分之一,五年间猛增2.5倍。

尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润,日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议,将持股人未实现利润当作资本金向外出借,造成流通领域里的货币数量进一步扩张。

1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%,而美国仅为37%。

为了争夺利润和分享市场,日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制,跻身于房地产金融行业,直接或间接向房地产贷款,总额高达40万亿日元。

可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者,为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。

&lt r> 第三,投资投机成风,股市楼市连动,管理监督形同虚设。

日本和香港完全一样,股市和楼市“一荣俱荣,一损俱损”,这种情况进一步加剧了泡沫的严重程度。

当时日本居民从股市中赚了钱投资到楼市中去,从楼市中赚钱投资到股市中去。

无论从那一个市场赚钱都十分容易,很多人所赚之钱比一辈子工作积蓄的钱多得多。

股市楼市比翼双飞,同创一个又一个“高度”。

1985到1988年日本GDP增长16%,土地市值和股票市值分别增长81%和177%。

1989年底日经指数达到历史最高点近39000点,房地产价格也同创历史最高。

这段时间里, 房价日长夜大,数月甚至数天价格又上涨了。

人们千方百计...

为什么很多国人去日本投资房产

日本90年代房价暴跌有哪些征兆

1、1990年,日本生产性行业的贷款比重下降到25%,非生产行业的贷款比重却上升为37%。

日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁,危机一触即发。

日本政府也意识到了经济泡沫,非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。

2、于是,日本政府突然收缩货币政策。

一是短期内上调利率。

央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%,之后连续 4 次上调,到 90 年8月达到 6%。

二是政府突然强制收紧信贷,控制对房地产信贷总量。

1991 年商行停止了对房地产的贷款,M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位,也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。

宏观调控政策力度过猛,泡沫迅速破灭。

首先刺破的是股票市场泡沫。

1990年1月12日,是日本股市有史以来最黑暗的一天。

当天,日经指数顿挫,日本股市暴跌70%,自此,日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

股票价格大幅下跌,信贷规模下降,使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。

公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场,顿时房地产市场出现供过于求,房价出现下跌的趋势。

与此同时,随着日元套利空间日益缩小,国际资本开始撤逃。

3、1991年,日本不动产市场开始垮塌,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境。

1992年,日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策,规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。

在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地,日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

扩展资料 围绕消费价格指数(CPI)的涨跌,关于是否应该继续加息的议论不绝于耳。

不错,作为一国的中央银行,其货币政策的基本目标是维持物价的稳定,如果不出现通货膨胀的迹象,似乎就没有立刻加息的必要。

另外,维持物价稳定毕竟还只是阶段性举措,我们真正的目的应该是保持经济的长期持续健康发展。

日本在对其80年代后期发生的泡沫经济的反省中认识到,CPI的变动对泡沫经济的形成具有决定性作用,这对我们国家经济发展决策有借鉴意义。

日本的泡沫经济虽然已经过去15年了,但在日本国内其作为一段沉痛的历史教训,还在不断地受到专家学者的探讨研究,以避免类似的错误重演。

可是在世界范围内,类似的悲剧恐怕正在上演。

反过来说,假如时间能够倒流,在日本80年代那样的社会经济条件及国际环境下,以对泡沫经济的认识水平,人们能否明智地采取种种打压泡沫的政策措施,避免泡沫经济的发生呢? 对于这个问题,很多的日本专家持悲观的态度。

这是因为,促使并放任泡沫经济产生的各项政策措施并不像人们事后评论的那样愚不可及,在当时的社会经济氛围下,这些 政策措施被认为是恰当的,并受到绝大多数人的认可与支持。

参考资料日本泡沫经济百度百科

日本买房投资民宿的机会是不是已经过去了

相反,目前正是民宿投资好时机,但也充满竞争。

之前由于政策不明朗我给大家的建议都是比较谨慎。

最近日本观光厅近日公布了《住宅宿泊事业法实施细则》和《国土交通省住宅宿泊事业法实施细则》,对日本政府早前通过的民宿新法的执行细则做了具体规定。

一、日本民宿新法最大改变:全面放开日本民宿,不再限定特定区域:2018年6月将要实施的日本“民宿新法”不再限制只能在特定区域经营民宿而是全国性开放民宿。

可以说是对日本民宿的全面解禁。

今天我们就以我所在的大阪地区讲下民宿新法带来的利弊以及大阪地区现状有着怎么样的影响?1、新开放了登记型民宿:以往的民宿都需要通过申请资质才能进行经营,否则都是非法经营;(现在大部分民宿都属于非法经营范畴,这也是我之前不太推荐大家做的原因)这次民宿新法增加了一条登记型民宿就很好的解决了合法性的问题。

2、什么是登记型民宿?登记型民宿也就是说不需要取得资质,只需符合民宿新法细节规定的进行登记就可以经营民宿,但是登记型民宿只能经营180天以内;(资质型民宿以及特区民宿可以经营180天以上。

)3、日本登记型民宿的2种形式 民宿新法出台的登记式民宿又分有两种形式,1、居住型民宿;2、不居住型民宿;那么这两种形式有什么不一样的地方?第一种:居住型民宿,经营民宿的房东或都民宿从事者把自己的居住空间一部分出租给游客。

同时自己也在该民宿内居住;第二种:不居住型民宿,也就是说房东或都民宿从事者不居住的房子用来经营民宿或其他用途。

以上两种形式的登记型民宿需要同时达到以下条件:●索取游客信息并保存3年;●达到一般居住的卫生条件;●需要在门口贴民宿标识,并积极应对因民宿带来的邻里困扰,保持邻里关系;●如是公寓楼房经营民宿必须遵守公寓楼的管理规约;●每2个月定期向行政当局提供情报(保健所、警察局、税务局) ●民宿运营管理者必须在「国土交通大臣」登记,登记费用9万日元,5年一次更新。

不居住型民宿除了满足以上的经营条件,还需满足以下条件:因房东或者经验者不在现场居住无法及时对应现场情况,必须委托民宿运营管理者进行管理。

当然房东或经营者本身也可以申请登记民宿运营管理者。

如果违反以上规定会受到处罚。

4、日本新民宿法规标识:全面解析:日本民宿新法案全面解禁日本民宿,是机会还是危机?日本民宿标识 二、新民宿法规下许可民宿与登记民宿区别:1、资质型民宿与旅馆酒店不同必须经营2宿以上,但是登记型民宿可以从1宿即可开始;2、登记型民宿不再受到房间大小25平方米以上限制;3、登记型民宿对消防报警器有放宽以及缓和制度(现阶段未知,需要等6月份详细的细则出来再为大家解读)4、新民宿法规需要涉及到的政府机构:民宿运营网站中介需要观光厅登记,民宿经营事业者需要在市区役所登记,民宿托管公司需要在国土交通大臣登记。

三、日本新民宿法规对民宿运营者有什么影响呢?1、违法民宿的惩罚力度加大:新民宿法规制定虽然放宽了对民宿经营的条件,但是实际上对违法民宿会出台非常重的惩罚制度。

之前很多处于模糊地带没有处罚;2、日本民宿市场更加规范化:很多人担心新民宿法规会增加很多民宿,对自已经营的民宿产生竞争从而降低入住率,但是在我来看,我觉得新民宿法规恰恰抑制了民宿增长,规范了市场冲击。

个人分析认为现在民宿经营者大多数都在政府监管难的情况下违法运营。

就从我目前生活的大阪区来说大阪中央区是整个大阪民宿经营集中区域,大阪中央区的合法民宿至今还没有突破2%,98%以上都是违法民宿。

新民宿法规加强了民宿监管,对违法民宿运营从原来的3万日罚款提高到100万日币罚款以上。

大阪第一家受处罚的违法民宿运营者韩国人受到刑事处分。

所以违法民宿加强了监管让非法民宿无处可藏。

剩余的民宿更加规范化运营;那么有很多人会说,虽然加强了民宿监管但是放宽了民宿制度不是会很多人申请民宿吗?不也是变得到处是民宿?从我多年来从事日本移民法务、经营管理签证等经验来说,我深知现在违法民宿不仅是日本人在做,更多情况下是咱们中国人在从事,以前的民宿难以在揭发上规范,更不用说取缔。

但是新法就仅仅是粘贴民宿标识这一块就能让很多违法民宿浮出水面。

3、未来日本民宿市场的预判:未来新法实行会对现在有一定规模民宿经营公司产生一定影响,市场会从连线式发展变成点式发展,一些不以民宿为生以民宿作为辅助收入人群会增加抢占市场份额。

但是以上提到过的不居住型民宿(登记型民宿)会减少,居住型民宿会增多,为什么会有此观点?不居住型民宿自已不居住如果是只是作为民宿盈利来说的话,现阶段大阪民宿稼働率(入住率)平均60%左右,民宿单价平均在12000日币。

那么如果不居住型民宿限制180天经营的话,相对比起违法民宿来说经营时间短了而且通过登记还避免不了纳税,收益就会大大减少。

这样一来还不如出租来得收益高点稳定点。

所以以民宿运营收益的公司最好经营180天以上的特区民宿或申请简易旅馆酒店资质。

而对于居住型民宿来说:3、4、10、11月份等旅游旺季,加...

日本二手房产的维修费用高吗?如果购买了之后还有投资的空间吗?

建议您选择二手房。

日本房产跟汽车一样,转手就会贬值,二手房相比新房,房价低很多而房租却相差不多,所以回报率就高。

另外,在城市选择方面,东京、大阪、爱知、神奈川、京都、福冈是目前房产最保值且升值空间最大的城市。

大阪涨幅大、地价低、租售比高以及2026年名古屋亚运会和日本首家赌城的设立,个人认为大阪是日本更有投资价值的城市。

最后日本房产交易规模还是比较大的,市面上的房产信息也是很多,但真正具有投资价值的优良房产不多,因为优良房产往往会被内部买走,有些留到市面上的,还没等你反应就没了。

所以投资房产需要了解房产,了解日本文化,了解日本人住房习惯,这样你就会很清析知道你要投资的房产,而不会被中介发的一大堆房产信息砸晕了头。

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